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Qu'est-ce qu’un bail rural ?

Le plus souvent, le contrat de location d’un terrain agricole est le bail rural. Il s’agit d’un propriétaire de terrain agricole qui le loue à un fermier ou un métayer. Le propriétaire agit en qualité de bailleur, et le fermier en qualité de preneur. Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Deux solutions existent concernant ce type de location de terrain : le bail à ferme et le bail à métayage.

Baux ruraux : deux solutions de location, deux définitions

Deux types de baux ruraux existent et sont applicables à la location d’un terrain agricole.

Le bail à ferme

Le bail à ferme est la location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage.

Le bail à métayage

Le bail à métayage est la location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail. En cas de fermage, le bailleur perçoit un loyer versé par le preneur de bail. Le montant de ce loyer est déterminé dans le contrat de location d’un terrain agricole que signent les deux acteurs concernés. Le prix du loyer du terrain agricole est encadré par le code rural, qui permet une cohérence des loyers selon le type d’exploitation et sa localité. En cas de bail à métayage, on ne parle pas d’un loyer quelconque lors de la location d’un terrain agricole. Le propriétaire reçoit une part des produits de l’exploitation en contrepartie, il s’agit alors de bénéfices agricoles. Le code rural encadre la part reversée au propriétaire ainsi qu’au métayer. En effet, la part du bailleur ne doit pas excéder 1/3 des produits de l’exploitation. Le propriétaire du terrain agricole conserve le titre d’exploitant d’un point de vue fiscal. Bon à savoir : Le bail à métayage peut dans certains cas être modifié en bail à ferme selon le code rural, si le bail initial est en place depuis plus de trois ans, si le propriétaire ou le preneur en fait la demande lors de la location d’un terrain agricole.

Baux ruraux et droit de préemption

Attention, le terrain agricole peut être préempté. Cela permet au preneur de bail de se substituer à tout acquéreur du fonds en cas de vente du bien loué. Ce droit vise à assurer la pérennité de l'exploitation au bénéfice du fermier. En règle générale, le bail rural ne peut être vendu. Cela peut être le cas seulement si le preneur de bail est en accord avec la décision de cession

Si vous souhaitez vendre ou acheter un terrain agricole concerné par un bail rural, renseignez-vous sur les possibilités d’exploitations de la parcelle auprès de votre notaire ou de la chambre d’agriculture.