Indivision
Chaque indivisaire est propriétaire d’une fraction du terrain définie par une quote-part.
Certaines décisions doivent être prises et acceptées par la majorité des 2/3 des droits indivis, à ne pas confondre avec les 2/3 des indivisaires.
C’est le cas notamment pour :
- Effectuer des actes de gestion courante ;
- Confier la gestion du terrain à un ou plusieurs indivisaires ou à un gestionnaire externe ;
- Vendre des biens meubles pour payer des charges de l’indivision ou des dettes.
Une convention d’indivision peut également être établie. Cette dernière permet de fixer les règles de fonctionnement.
Elle doit être écrite et comprend une liste précise de tous les biens concernés ainsi que la part de chaque indivisaire. Ces derniers peuvent nommer l’un d’entre eux à la gestion de l’indivision.
La convention est définie sur une durée de 5 ans renouvelables, ou sur une durée indéterminée.
Certains actes cependant, dits de disposition tels que la vente ou la donation requièrent l’unanimité.
En effet, un indivisaire à lui seul peut empêcher la vente mais le nouvel article 815-5-1 du code civil (loi de « simplification et de clarification du droit » du 12 mai 2009) permet de vendre un terrain en indivision malgré son refus.
La procédure est lourde et se réalise en plusieurs temps, dont l’établissement d’un procès-verbal de difficulté rédigé par le notaire : la finalité permettra aux autres indivisaires de saisir le Tribunal de Grande Instance afin que ce dernier autorise la vente. Un à deux ans (dans le meilleur des cas) peuvent s’écouler avant d’obtenir cette décision.
L’application de cet article est néanmoins très strictement encadrée afin de préserver les droits et intérêts de l’indivisaire ayant des raisons sérieuses de s’opposer à la vente.
Avant de vendre un terrain en indivision, il est donc primordial de rechercher un consensus afin d’éviter tout blocage par la suite.
N’hésitez pas à contacter votre notaire pour connaitre les détails de l’indivision, et trouver les solutions adaptées à votre situation.
A savoir
A défaut d’accord sur la vente et afin d’éviter une procédure longue et coûteuse, il est possible de sortir de l’indivision en cédant sa part. L’article 815 du code civil prévoit que «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (….) ». Les différents indivisaires seront alors prioritaires pour l’achat.