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Guide Pratique : Servitudes

Droit de Passage

Lorsqu’un terrain est dit enclavé, c’est-à-dire qu’il ne dispose pas d'accès à la voie publique, que cet accès s’avère insuffisant, ou bien encore difficile, la loi autorise un droit de passage (article 682 du Code civil) sur une propriété voisine.

Concernant un terrain enclavé, l’accord du propriétaire de la parcelle voisine sur laquelle s’exerce le droit de passage sur un terrain, n’est pas obligatoire : On parle alors d’une servitude légale. Elle agit comme une contrainte imposée au profit d’une propriété voisine, créée pour l’utilité d’un particulier.

C’est au juge de prendre la décision d’autorisation de passage en cas de conflit avec le propriétaire voisin. Si le droit de passage défini par le code civil n’a pas été utilisé pendant une période de 30 ans minimum, il peut être annulé par le juge.

Le propriétaire du terrain enclavé aura donc le droit de passage sur le chemin privé à condition de respecter ces règles :
- Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,
- Passer par l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du terrain voisin,
- Verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou autre préjudice)

Concernant un terrain difficile d’accès, qui n’est donc pas enclavé, l’accord du propriétaire du terrain voisin est obligatoire afin d’obtenir un droit de passage sur le chemin privé.
Dans ce cas, on parlera de servitude conventionnelle, qui est établie volontairement. Un accord amiable écrit doit être réalisé, et doit préciser l'emplacement du droit de passage et son mode d'exercice (accès à pieds, en voiture..)

Le montant de l’indemnité que le propriétaire du terrain à accès difficile doit verser au propriétaire voisin sera proportionnelle au dommage causé, et peut être fixé librement par les deux propriétaires.
En cas d’accord amiable, le droit de passage du terrain ne peut être modifié que par un accord commun des deux parties.

 

À savoir

Les servitudes conventionnelles sont reportées généralement sur les actes notariés lors de la vente ou l’achat d’un terrain et sont enregistrées aux services des hypothèques. Le relevé hypothécaire permet donc de connaitre les servitudes passives ou actives appliquées sur le terrain. Il est également possible de retrouver ces informations sur le titre de propriété.