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Le droit de préemption de la SAFER permet, dans certains cas, à une Société d’aménagement foncier et d’établissement rural d’acheter un bien rural à la place de l’acquéreur prévu. Il ne vise pas toutes les ventes et reste encadré par le code rural, par des décrets régionaux et par des délais stricts. Pour savoir si votre dossier est concerné, il faut vérifier quatre points : la nature du bien, les exceptions légales, le calendrier de la procédure et les recours possibles. En 2023, les Safer ont exercé 3 750 préemptions, soit 1 % des 393 800 informations de vente reçues des notaires. La préemption existe donc bien, mais elle n’est ni automatique ni illimitée.

En résumé : 

• la SAFER peut acheter à la place de l’acquéreur prévu, mais seulement dans les cas prévus par le code rural.
• les biens concernés ne se limitent pas aux terres exploitées : la vocation agricole du terrain compte aussi.
• plusieurs exceptions existent, notamment pour certaines cessions familiales, certains viagers, certaines opérations entre indivisaires et, en principe, les parcelles boisées.
• la procédure repose sur des délais courts : 2 mois pour répondre, 15 jours pour informer l’acquéreur évincé, 2 mois pour signer l’acte après préemption.
• si la SAFER juge le prix trop élevé, le vendeur peut accepter, retirer le bien de la vente ou saisir le tribunal judiciaire.
• une décision contestable doit être attaquée vite, car le délai de recours est en principe de 6 mois à

Qu’est-ce que le droit de préemption de la SAFER ?

Le droit de préemption de la SAFER autorise cette structure à se substituer à l’acquéreur initial lors de certaines aliénations (ventes ou transmissions) portant sur des biens ruraux. Ce n’est pas une expropriation. Ce n’est pas non plus un pouvoir discrétionnaire absolu. La SAFER n’intervient que dans les cas prévus par les textes, sur des biens déterminés, et sa décision doit être motivée.

Son rôle est de réguler le foncier rural. L’idée n’est pas de bloquer une vente pour le principe. L’idée est de réorienter le bien vers un projet jugé plus conforme à ses missions d’intérêt général, puis de le rétrocéder à un candidat ou à un projet retenu.

Les grands objectifs légaux peuvent se résumer ainsi :

• installer, réinstaller ou maintenir des agriculteurs.
• consolider des exploitations pour les rendre plus viables.
• éviter la spéculation foncière.
• préserver des exploitations existantes.
• protéger l’environnement.
• protéger les espaces agricoles et naturels périurbains.

Dans quels cas la SAFER peut-elle préempter un terrain ou un bien rural ?

Quels biens sont concernés ?

Le champ est plus large qu’un simple champ cultivé. La SAFER peut viser des biens immobiliers à usage agricole, des terrains nus à vocation agricole, des bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, certains anciens bâtiments agricoles encore récupérables pour un usage agricole, ainsi que, dans certains cas, l’usufruit ou la nue-propriété. Elle peut aussi préempter la totalité des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est l’exploitation ou la propriété agricole, lorsque l’objectif est l’installation d’un agriculteur.

Quelles opérations peuvent déclencher le droit de préemption ?

En pratique, le droit de préemption peut être mobilisé à l’occasion d’une vente, de certains échanges, de certains apports en société, d’une dation en paiement (remise d’un bien pour éteindre une dette), de certaines donations entre vifs et d’une cession totale de droits sociaux. Le point décisif n’est pas l’étiquette donnée à l’acte. Le point décisif est de savoir si l’opération entre dans le champ déclaré à la SAFER et si aucune exception légale ne s’applique.

Pourquoi la notion de “vocation agricole” est décisive ?

Un terrain peut relever du droit de préemption même s’il n’est pas exploité au jour de la vente. Il suffit parfois qu’il soit situé dans une zone agricole protégée, dans un périmètre protégé, dans une zone agricole ou naturelle d’un document d’urbanisme, ou dans une partie non urbanisée d’une commune dépourvue de document d’urbanisme. À l’inverse, un terrain boisé ou clairement sorti de cette logique peut échapper au dispositif.

Le piège classique est la petite parcelle. Le code rural permet à des décrets régionaux de fixer les zones où la préemption s’exerce et, parfois, une superficie minimale. Il n’existe donc pas de seuil national unique à recopier partout. Chez Parcelle à Vendre, nous voyons souvent des vendeurs rassurés à tort par une petite surface. C’est une erreur fréquente.

Alerte. Un petit terrain n’échappe pas automatiquement à la SAFER : tout dépend de la région, du zonage et du décret applicable.

Dans quels cas la SAFER ne peut-elle pas préempter ?

Les principales exceptions à expliquer clairement

La loi prévoit plusieurs cas d’exemption. Les principales exceptions sont les suivantes :

• certains échanges réalisés dans le cadre légal prévu par le code rural.
• les ventes en viager lorsque l’essentiel de la rente correspond à des services personnels.
• les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus.
• certains actes entre indivisaires et certaines acquisitions entre cohéritiers.
• certaines acquisitions réalisées par des salariés agricoles, aides familiaux, associés d’exploitation, fermiers évincés ou agriculteurs expropriés, sous conditions.
• les acquisitions de parcelles classées en bois et forêts, sauf exceptions prévues par le code.
• l’acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier, et l’acquisition de l’usufruit par le nu-propriétaire.

Quels droits priment sur celui de la SAFER ?

Le droit de préemption de la SAFER ne prime pas ceux de l’État, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires d’une attribution préférentielle. De plus, la vente à la SAFER ne peut intervenir qu’après avoir laissé agir les titulaires de droits prioritaires. C’est le cas du fermier en place lorsqu’il remplit les conditions légales, notamment trois ans d’exercice de la profession agricole et d’exploitation du fonds mis en vente.

Vendre à un enfant, à un frère, à un fermier : la SAFER peut-elle intervenir ?
À un enfant, en principe non, car la donation ou la cession familiale directe bénéficie d’exceptions selon le cas. À un frère ou à une sœur, l’exemption familiale joue aussi en principe, car la loi vise les parents ou alliés jusqu’au 4e degré pour certaines cessions. À un fermier en place, la vraie question n’est pas l’intervention de la SAFER, mais l’existence d’un droit prioritaire du preneur.

Comment se déroule la procédure de préemption SAFER étape par étape ?

Étape 1 : la notification préalable par le notaire

La SAFER n’arrive pas au dernier moment. Elle est d’abord informée du projet de cession. Le notaire, ou le cédant pour certaines opérations sociétaires, doit transmettre les informations utiles deux mois avant la date envisagée pour la cession. Cette notification comprend notamment la nature et la consistance du bien, le prix ou la valeur, les conditions de l’opération, la désignation cadastrale et l’identité des parties.

Étape 2 : le délai de réponse de la SAFER

La SAFER dispose en principe de deux mois pour répondre. Son silence vaut renonciation. Pour les cessions totales de parts ou actions, elle peut demander des pièces complémentaires, ce qui suspend ce délai jusqu’à réception des documents. Nous avons aussi constaté qu’un dossier se bloque moins sur le principe de la préemption que sur un délai mal calculé.

Étape 3 : si la SAFER préempte au prix du vendeur

Si la SAFER préempte au prix demandé, sa décision doit être motivée. Elle doit préciser le bien, le prix d’acquisition et l’objectif légal poursuivi. L’acquéreur évincé doit être informé dans les 15 jours suivant la notification faite au notaire. Une analyse de la décision est aussi envoyée au maire pour affichage en mairie pendant 15 jours.

Étape 4 : la signature de l’acte

Une fois la préemption décidée, l’acte authentique doit être signé dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de la réponse. Si ce délai est dépassé, la décision peut devenir nulle de plein droit 15 jours après une mise en demeure restée sans effet, lorsque le retard est imputable à celui qui préempte. L’action en nullité appartient au vendeur et à l’acquéreur évincé.

La frise ci-dessous résume les délais clés de la procédure.

Étape	Délai	Effet pratique
notification du projet à la SAFER	2 mois avant la cession envisagée	la SAFER reçoit le dossier.
réponse de la SAFER	2 mois en principe	sans réponse, elle renonce.
information de l’acquéreur évincé	15 jours après notification au notaire	l’acquéreur est officiellement informé.
affichage en mairie	15 jours	la décision est rendue publique localement.
signature de l’acte authentique	2 mois après la réponse de préemption	à défaut, la nullité peut être demandée après mise en demeure.

Que se passe-t-il si la SAFER estime le prix de vente trop élevé ?

La contre-proposition de la SAFER

La SAFER peut estimer que le prix demandé est exagéré au regard du marché local. Dans ce cas, elle peut adresser une offre d’achat à ses propres conditions, après accord des commissaires du Gouvernement. Ce point est central, car une grande partie des préemptions aboutit en réalité à une discussion sur le prix, et non à une acquisition finale.

Les 3 choix du vendeur

Le vendeur n’est pas bloqué sans solution. Il peut accepter le prix proposé par la SAFER. Il peut retirer le bien de la vente. Il peut aussi saisir le tribunal judiciaire pour qu’il fixe le prix.

Le tableau ci-dessous synthétise les options du vendeur face à une révision de prix.

Situation	Choix du vendeur	Effet	Délai
la SAFER propose un prix inférieur	accepter	la vente se fait au prix proposé par la SAFER.	6 mois.
la SAFER propose un prix inférieur	retirer le bien de la vente	l’opération s’arrête.	6 mois.
la SAFER propose un prix inférieur	saisir le tribunal judiciaire	le juge fixe le prix.	6 mois.
après jugement définitif	renoncer ou demander l’achat	chaque partie peut renoncer, mais le vendeur peut imposer l’achat à la SAFER pendant 3 ans au prix fixé.	3 ans.

 

Les délais à ne pas rater

Le vendeur dispose de 6 mois pour répondre à l’offre révisée de la SAFER. Son silence pendant ce délai vaut acceptation. Si le tribunal fixe le prix, chacune des parties peut renoncer. Mais si le vendeur le demande dans les 3 ans suivant un jugement définitif, la SAFER ne peut plus refuser d’acheter au prix fixé par le tribunal, avec révision éventuelle si la vente intervient dans les deux dernières années.

La SAFER peut-elle préempter seulement une partie des biens vendus ?

Oui, dans certains cas. La préemption partielle est possible lorsque la vente porte à la fois sur des terrains à usage ou à vocation agricole et sur d’autres biens, comme certains bâtiments agricoles, certains bâtiments liés à l’exploitation ou des biens pour lesquels la SAFER n’a pas de droit de préemption. La loi autorise alors la SAFER à ne prendre qu’une partie de l’ensemble vendu.

Le propriétaire garde toutefois la main sur un point essentiel. S’il refuse cette préemption partielle, il peut exiger que la SAFER achète l’ensemble des biens aliénés. S’il accepte la préemption partielle, il peut réclamer une indemnisation pour la perte de valeur subie par les biens restés entre ses mains. À défaut d’accord amiable, cette indemnisation est fixée par le juge.

Lorsque la SAFER est contrainte d’acheter l’ensemble alors qu’elle ne voulait au départ qu’une partie, l’acquéreur évincé bénéficie d’une priorité de rétrocession sur les biens achetés en plus. C’est un point peu connu, mais très utile dans les ventes mixtes.

Donation, parcelles boisées, parts de société : les cas particuliers à ne pas oublier

La donation entre vifs

Certaines donations entre vifs entrent dans le champ du droit de préemption SAFER. Mais plusieurs exceptions familiales existent. Sont notamment exclues les donations entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu’au 6e degré, entre époux ou partenaires de PACS (pacte civil de solidarité), ainsi qu’entre une personne et les descendants de son conjoint ou partenaire de PACS, et entre ces descendants.

Les parcelles boisées

En principe, les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre échappent au droit de préemption SAFER. Mais le code prévoit plusieurs exceptions, par exemple lorsqu’elles sont vendues avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation, lorsqu’il existe certaines situations de défrichement, ou lorsqu’elles sont situées dans certains périmètres d’aménagement foncier. Là encore, il faut lire le dossier entier et non seulement l’intitulé cadastral.

Les parts ou actions de sociétés agricoles

Le sujet est devenu majeur. La SAFER peut exercer son droit de préemption en cas de cession à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est l’exploitation ou la propriété agricole, lorsque l’objectif est l’installation d’un agriculteur. En parallèle, les opérations sociétaires sont soumises à une obligation de déclaration très détaillée, par télédéclaration depuis 2023, avec transmission de pièces importantes comme les statuts, les bilans et l’avant-contrat.

Quels recours pour contester une décision de préemption de la SAFER ?

Les motifs de contestation à expliquer

Une décision de préemption peut être contestée si elle est insuffisamment motivée, si elle ne correspond pas aux objectifs légaux, si les délais ou formalités n’ont pas été respectés, ou si la procédure comporte une irrégularité. En clair, le débat porte souvent sur deux terrains : le motif réel de la préemption et la régularité du calendrier.

Qui peut agir ?

Le vendeur et l’acquéreur évincé sont les premiers concernés. Le preneur en place peut aussi faire valoir ses droits lorsque sa priorité n’a pas été respectée. En pratique, plus un droit prioritaire a été négligé tôt dans le dossier, plus le contentieux devient sérieux.

Dans quel délai agir ?

En principe, les actions contestant une décision de préemption sont irrecevables au-delà de 6 mois à compter du jour où la décision motivée a été rendue publique. Ce délai court vite. En matière de rétrocession, d’autres points de départ existent selon la publicité de l’acte. En cas de doute, il faut réagir vite : en matière de préemption SAFER, le calendrier est presque aussi important que le fond du dossier.

FAQ

La SAFER peut-elle préempter une vente de terrain agricole ?

Oui, dans certains cas. C’est le cœur du dispositif. Mais il faut vérifier que le terrain entre bien dans le champ légal, qu’aucune exception ne s’applique et qu’un décret autorise l’exercice du droit dans la zone concernée.

La SAFER peut-elle préempter une donation ?

Oui, certaines donations entre vifs sont concernées. Mais les donations familiales les plus classiques, comme entre ascendants et descendants ou entre époux, bénéficient d’exceptions.

Le fermier est-il prioritaire sur la SAFER ?

Oui, s’il remplit les conditions du droit de préemption du preneur. En particulier, il faut en principe trois ans d’exercice de la profession agricole et d’exploitation du fonds. La SAFER ne peut pas passer avant un droit prioritaire déjà ouvert.

Combien de temps la SAFER a-t-elle pour répondre ?

En principe, deux mois à compter de la réception de la notification complète. Son silence vaut renonciation. Pour les opérations sociétaires, ce délai peut être suspendu si des pièces complémentaires sont demandées.

Peut-on refuser le prix proposé par la SAFER ?

Oui. Le vendeur peut accepter le prix révisé, retirer le bien de la vente ou saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer le prix. En revanche, s’il garde le silence pendant 6 mois, il est réputé avoir accepté l’offre de la SAFER.

La SAFER peut-elle préempter seulement une partie des biens ?

Oui, dans certaines ventes mixtes. Le propriétaire peut alors soit accepter, avec possibilité de demander une indemnisation sur les biens non acquis, soit exiger que la SAFER achète l’ensemble.

Dans quels cas la SAFER ne peut-elle pas préempter ?

Elle ne peut pas préempter dans plusieurs cas prévus par la loi, notamment certaines cessions familiales, certains échanges, certains viagers, certaines opérations entre indivisaires, certaines acquisitions professionnelles protégées et, en principe, les parcelles boisées. Il faut toujours vérifier l’exception exacte, car une formule vague comme “vente familiale” ne suffit pas à elle seule.

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