Guide de la vente de terres agricoles

La terre agricole a de tout temps été convoitée. Parce qu’elle est nourricière avant tout et qu’elle assure la fonction primaire de l’être humain : manger ! Propriété des agriculteurs français pour une grande partie, cela n’a pas toujours été le cas dans les siècles passés.

 

Introduction : terres agricoles en France

Aussi, elle est exploitée, conservée, transmise de pères en fils depuis des générations et il n’est pas toujours aisé de trouver du terrain agricole à vendre. Aussi, avant de se lancer dans cette recherche, il est important d’en connaitre les caractéristiques en France, ce que l’on peut aménager dessus et les lois qui accompagnent la propriété de terres agricoles. Connaitre son sujet et le maîtriser un minimum est un atout dans tout acte d’achat.

Dans l’article qui suit, nous tenterons de balayer les sujets qui peuvent émerger lors d’une recherche de terres agricoles. Les chiffres qui caractérisent la propriété de terres agricoles en France tout d’abord, puis les possibilités d’aménagement mais aussi et ce n’est pas des moindres, la réglementation et la juridiction quant à la vente et à la propriété de terres agricoles.

Merci à Jean-Philippe Roux, gérant de Forêt Investissement et à Simon Coudon, Juriste de Forêt Investissement, de nous éclairer sur le sujet.

 

1. Le marché des terres agricoles en France

Quelques données importantes pour tout acheteur de terres agricoles, sont exposées dans les paragraphes qui suivent. Connaitre la géographie et le prix à l’hectare de la terre agricole en France sont en effet des points indispensables à maitriser pour tout acheteur de terre agricole.

Combien d’hectares sont occupés par l’agriculture en France ?

Sur les 55 millions d’hectares que compte le territoire français métropolitain, un peu plus de 28 millions d’hectares sont occupés par des terres agricoles.

Il faut savoir que l’exploitation agricole moyenne en France est d’environ 61ha.

Existe-t-il un marché des terres agricoles ?*

Oui le marché des terres agricoles est bien présent en France. Le marché des terres agricoles à vendre comprend environ 90 000 transactions par an pour une surface vendue totale d’environ 400 000ha.

Mais il est important de savoir que ce marché représente environ 1,43 % des terres agricoles que comporte le pays. Il y a en effet,  autant de ventes de terres libres que de terres louées.

Les acheteurs sont majoritairement des agriculteurs ou des éleveurs (80%). ils achètent, sous forme de biens propres ou de sociétés d’exploitations agricoles. Ensuite, viennent les personnes physiques et morales non agricoles, elles représentent 20% des  acheteurs.

A noter que les personnes physiques ou morales non agricoles qui achètent des terres agricoles représentent 20% du marché pour environ 100 000 ha par an !

 Les surfaces des terres libres à la vente sont très variables, cela oscille entre quelques hectares à plusieurs centaines d’hectares pour les exploitations céréalières.

 

Où trouver un terrain agricole à vendre ?

Il est très difficile de trouver un terrain agricole libre à vendre car les terres à la vente sont réservées en priorité aux agriculteurs exploitants.

La loi prévoit un droit de préemption prioritaire pour les jeunes agriculteurs et pour les agriculteurs ou éleveurs en général.

Toutefois, des terrains agricoles en marge des grandes exploitations peuvent se retrouver sur le marché. Ce sont, en général, des friches, des terres semi-boisées ou des terrains de montagne en déprise agricole.

Des sites internet spécialisés dans les petites annonces agricoles comme parcelle-à-vendre.com, pleinchamps.com , agriaffaires.com ou propriétés-rurales.com proposent des terres à la vente.

 

2. L’exploitation de terres agricoles en France

Une fois propriétaire de terrain agricole, il ne s’agit pas de faire comme bon nous semble. Connaissance des sols pour faire pousser les bons semis, notions d’irrigation, valorisation de la terre afin d’en tirer le meilleur rendement. Autant de points que nous aborderons ci-dessous.

Comment valoriser un terrain agricole ?

Un terrain agricole est classé en terres cultivable, c’est un classement protecteur qui interdit en principe toute autre utilisation et changement de destination.

La construction ne sera pas possible sauf pour un éleveur ou un agriculteur pouvant justifier de son maintien sur l’exploitation. Le PLU (Plan Local D’Urbanisme) encadre ce zonage.

Terrain agricole que peut-on faire dessus ?

Les cultures alternatives aux grandes cultures sont très en vogue en ce moment, nombreux exploitants recherchent des terres pour un mode de culture plus respectueux des sols en limitant ou supprimant les produits phytosanitaire et les engrais. Le bio a le vent en poupe !

Les terres libres ou en déprise agricole sont très demandées pour le maraîchage, les fruits rouges, la permaculture, les vergers, la trufficulture…

Comment drainer un terrain agricole ?

Le drainage est essentiel pour les terrains humides qui retiennent l’eau, car si les cultures ont besoin d’être hydratées, l’excès d’eau est néfaste au développement des plants.

Les terres hydro-morphes, devront être drainées pour garantir une culture uniforme ceci est aussi valable pour les terres d’élevage.

Le drainage est coûteux car il demande le déplacement d’engins lourd et d’apport de matériaux tels que sables, pouzzolane, tuyauterie… Un terrain bien drainé apportera inévitablement une plus-value à la vente et un confort pour l’acquéreur.

Que faire avec un terrain agricole ?

Les terrains agricoles sont généralement exploités par un agriculteur ou une société d’exploitation type coopérative. La destination ne peut être changée, c’est la loi.

La location de sa terre agricole peut être une option de gestion. Il faut savoir que :

  • La location ou fermage est encadrée par le code rural. Le loyer et variable en fonction des régions, de la nature du terrain et de la durée du bail. Un arrêté préfectoral définit la valeur locative pour chaque région agricole de France.
  • Si on ne souhaite pas contracter un bail à long terme, Le recours à un contrat de prestations de services est aussi possible, les coopératives agricoles proposent ce type de service.

Il est bon désormais d’orienter notre développement sur la réglementation juridique qui s’applique sur la terre agricole en France.

3. Quelle juridiction pour des terres agricoles  en France ?

Un terrain agricole s’entend d’une ou plusieurs parcelles cadastrales, situées, selon les documents d’urbanisme locaux, dans une zone à protéger en vertu du développement de l’espace rural, et de la préservation des espaces affectés aux activités agricoles (Zone non constructible en Carte Communale, Zone A en PLU, PLUI ou POS, espaces hors parties urbanisées en RNU).

Un terrain agricole peut-il être constructible ?

Tout à fait. Si un terrain agricole est par nature inconstructible, les constructions nécessaires à l’exploitation agricole y sont autorisées, sous réserve de pouvoir justifier du lien entre la construction projetée et l’activité agricole exercée, et de la nature indispensable de la construction afin d’assurer l’activité agricole effectuée. Le demandeur doit donc bénéficier des critères cumulatifs suivants pour rendre un terrain agricole constructif :

  • être exploitant agricole,
  • exercer une activité agricole professionnelle,
  • que la construction envisagée soit indispensable à l’activité agricole,
  • que la localisation de la construction envisagée soit appropriée,
  • et que le projet de bâtiment soit cohérent avec les besoins de l’exploitation.

 

La situation s’apprécie ainsi au cas par cas, à partir des justifications fournies par le demandeur.

Peut-on rendre un terrain agricole constructible ?

La loi a créé une solution pour rendre plus de souplesse au principe « d’inconstructibilité » en secteur agricole, appelés STECAL (Secteurs de taille et de capacité d’accueil limités), qui consistent en une délimitation exceptionnelle, au sein des zones A, et limitée, de sous-secteurs dans lesquels pourront être autorisées des constructions autres que celles énumérées précédemment, dont les limitations se doivent d’être inscrites dans le P.L.U. à peine d’illégalité (conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions). Il est ainsi possible de construire sur un terrain agricole sans être agriculteur.          

Enfin, il est possible de procéder à un déclassement de la parcelle agricole au niveau du zonage du P.L.U., afin de la transférer en zone constructible. Ce déclassement doit faire l’objet d’une modification / révision du PLU en cours.

La demande doit alors être effectuée auprès de la commune, ou de l’EPCI compétent en matière d’urbanisme. Une fois l’organisme jugeant la demande recevable et justifiée, il recueillera l’avis de la Commission Départementale de Consommation des Espaces Agricoles (CDCEA), obligatoire pour toute révision de PLU visant à réduire les surfaces agricoles.

Comment viabiliser un terrain agricole ?

Seule la demande d’un Certificat d’Urbanisme sur la parcelle concernée, auprès de la mairie, vous renseignera sur l’état actuel de la viabilisation d’un terrain agricole, et ses éventuelles possibilités de raccordement.

Lorsqu’un terrain est non viabilisé, mais que le raccordement aux différents réseaux est possible, il faudra entreprendre personnellement les travaux nécessaires à la viabilisation.

Le raccordement au réseau d’eau nécessite un accord de la mairie, ou à défaut de l’établissement public chargé de cette prérogative. A réception de l’autorisation, la société des eaux compétente procédera à un diagnostic et un devis de raccordement. LA procédure est identique pour le raccordement au réseau d’assainissement.

Pour ce qui est des raccordements gaz et électricité, il faudra alors se rapprocher des prestataires (GDF / ERDF), par un formulaire de demande accompagné des pièces justificatives.

Comment reprend-t-on des terres agricoles louées en fermage ?

Le bail rural soumis au statut du fermage fournit par principe au preneur en place une sécurité visant à assurer la continuité de son exploitation. Néanmoins, il est possible d’y déroger selon certains cas de figure, et ainsi récupérer un terrain agricole loué, et notamment :

Reprise du bail rural en cours :

Au moment du renouvellement du bail (9 ans en général), le bailleur dispose de la possibilité d’insérer au renouvellement une clause de reprise en cours du bail. Ainsi, au terme de la sixième année du renouvellement, le bail pourra être récupéré, sous la condition d’une exploitation personnelle du propriétaire bailleur, son conjoint ou partenaire de pacs, ou encore ses descendants majeurs. Le bénéficiaire de cette reprise devra alors exploiter personnellement l’exploitation durant neuf ans.

Résiliation du bail rural :

La résiliation du bail rural, sauf accord amiable entre les parties, ne peut être demandée que dans les cas limitativement visées par le Code Rural et de la Pêche Maritime, savoir :

  • deux défauts de paiements de fermage, persistants à l’expiration d’une période de trois mois suivant une mise en demeure,
  • agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué,
  • non respect par le preneur des pratiques culturales visées dans le bail,
  • contravention aux règles définies quant à la sous-location, l’apport en société du bail, la mise à disposition d’une société d’exploitation ou l’échange de location
  • résiliation du bail pour changement de destination du bien exploité,
  • résiliation de plein droit en cas de destruction intégrale des biens objets du bail.

 

L’ensemble de ces reprises et résiliation sont néanmoins soumis à des délais et des formalismes particuliers concernant leur notification à destination du preneur.

La vente de terres agricoles est fréquente en France, comme les chiffres développés dans cet article nous le prouvent. Il est toutefois primordial d’en connaître les codes, la réglementation mais également d’avoir une approche terrain basées sur de solides connaissances paysannes. Le « bon sens paysan » est utile mais accompagné de connaissances juridiques et géographiques.

L’accompagnement par des professionnels rend la recherche et l’achat de terres agricoles plus aisé.

 

* Référence, Le prix des terres SAFER/ L’observatoire du marché rural établi par les Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) s’appuie sur l’ensemble des notifications de projets de ventes que les notaires sont tenus d’adresser aux Safer en vertu du code rural et de la pêche maritime.

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