Servitudes de terrain

Définition d’une servitude

Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d’une autre propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent. C’est un droit réel immobilier, ce qui implique qu’elle est attachée à la propriété et non au propriétaire. Ainsi, étant mentionnée dans l’acte de vente ou de donation d’un bien immobilier, sauf cas très particuliers, lors de l’achat ou de la vente d’un terrain, les servitudes sont directement liées aux parcelles et non pas aux détenteurs de ces parcelles.

Une personne peut revendiquer un droit de servitude au titre de l’existence d’une servitude de passage, ou parce qu’un terrain ne dispose d’aucun accès.

Une servitude peut être établie sur toutes sortes de propriétés immobilières privées, qu’il s’agisse d’un immeuble bâti ou non bâti, ou même d’un immeuble dépendant du domaine privé de l’Etat et des Collectivités Locales.

Les servitudes existantes sont mentionnées par le notaire dans le paragraphe intitulé « servitudes » des titres de propriété.

Plusieurs servitudes peuvent s’appliquer sur un terrain, comme les servitudes de vue par exemple. Dans ce cas, toute fenêtre ou aménagement (balcon, terrasse, escalier extérieur) qui entraine un regard sur la propriété voisine est une vue. Afin de protéger la vie privée, il est interdit de créer des vues sur les propriétés voisines qui ne respectent pas les distances légales prévues par le Code civil.

Fonds servant et fonds dominant des servitudes

Une servitude étant une contrainte qui pèse sur une propriété, alors, la propriété qui supporte la charge est appelée fonds servant, et celle qui profite de la contrainte est appelée fonds dominant. 

Servitude continue et servitude discontinue

Une servitude peut être continue ou discontinue.

• Une servitude continue s’exerce en permanence une fois qu’elle a été établie et n’implique par d’intervention de l’Homme. C’est le cas par exemple pour une servitude de vue, une servitude de canalisation ou de ligne électrique.
• Une servitude discontinue requiert une intervention humaine et s’exerce de manière épisodique. C’est le cas d’un droit de passage ou de l’utilisation d’un puits.

Servitude apparente et servitude non apparente

Par ailleurs, une servitude peut être apparente ou occulte. 

• Une servitude apparente comporte un signe extérieur matérialisant son existence. L’aménagement réalisé est visible, comme dans le cas d’un chemin ou un aqueduc.
• Une servitude est occulte (ou non apparente) lorsque aucun signe extérieur indiquant son existence n’est visible. Une canalisation de tout-à-l’égout enfouie dans le sol est un bon exemple.

Les origines des servitudes de terrains

Il existe différentes origines aux servitudes de terrain, déterminées notamment par les conditions de leur création :

• origine légale ;
• configuration naturelle des lieux ;
• convention signée entre deux propriétaires.

La servitude naturelle

La servitude naturelle est directement liée à la situation naturelle du lieu. C’est par exemple le cas de l’écoulement naturel d’eaux de ruissellement d’un terrain situé en hauteur vers un terrain situé en contrebas. Ces typologies de servitudes naturelles sont soumises aux termes légaux, même si leur origine ne l’est pas forcément.

La servitude légale

Les servitudes légales sont instaurées par le Code civil ou par la loi. Aussi appelées servitudes d’intérêt public, ce sont des contraintes imposées au profit d’une propriété voisine, créée pour l’utilité d’un particulier (servitude de passage) ou servitude d’utilité publique, instituée dans un but d’intérêt général.

Elles ont généralement pour but d’éviter les conflits de voisinage comme la servitude de vue évoquée plus tôt ou la servitude de passage qui permet l’accès d’un terrain enclavé à la voie publique.

La servitude conventionnelle

La servitude conventionnelle est établie volontairement par convention entre des propriétaires dans la mesure où elle n’est pas contraire à l’ordre public. Mentionnée dans le titre de propriété du bien concerné, elle s’applique aux propriétés et non aux signataires. 

Il est recommandé que la servitude conventionnelle fasse l’objet d’un acte notarié et d’une publicité foncière.

À savoir concernant la servitude de terrain

Pour connaitre quelles sont les servitudes grevant votre terrain à vendre, vous pouvez consulter votre acte de vente ou le service des hypothèques dans la préfecture du terrain concerné.

De fait, il est impératif de constituer la servitude par acte authentique devant notaire, car si celle-ci est réalisée dans le cadre privé, elle ne sera pas connue ou transmise lors des ventes successives du bien.