Estimation de Terrain
L’estimation d’un terrain à vendre n’est possible que si l’on connait parfaitement ce que l’on va mettre à la vente ! Elle fait donc partie de la première étape de sa vente. Il s’avère que la valeur d’un terrain dépendra d’un certain nombre de critères et de la méthode d’évaluation.
En effet, évaluer sa valeur au plus juste, conditionnera la durée de sa vente qui doit être la plus courte possible. L’estimation du terrain nu peut être confiée à un expert en évaluation foncière, à un agent immobilier ou bien encore à un notaire.
Alors, comment estimer un terrain ? Quels critères appliquer pour l’estimation et quelle méthode utiliser pour viser juste ? Parcelle à Vendre vous guide dans la vente de votre terrain, de l’estimation à l’annonce.
Quels sont les éléments à prendre en compte pour l’estimation du prix d’un terrain ?
L’estimation d’un terrain permet de déterminer la valeur vénale de ce bien sur la base de critères objectifs. Cette valeur vénale est calculée afin d’être en accord avec le prix des biens similaires mis en vente sur le marché à ce même moment. En établissant un prix juste pour votre terrain, vous avez plus de chances de le vendre rapidement sans entrer dans de longues négociations avec les éventuels acquéreurs.
Pour effectuer une estimation cohérente, il faut tout d’abord réaliser un état des lieux du bien à vendre.
Terrain constructible, ou non ?
En premier lieu, pour estimer son terrain, il est nécessaire de savoir si la parcelle est constructible ou non. Cette donnée que l’on trouve dans le plan local d’urbanisme (PLU), disponible en mairie, peut multiplier significativement la valeur du terrain. Le PLU définit les possibilités d’utilisation des sols de chaque parcelle. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’estimation d’un terrain constructible.
Les critères pour estimer son terrain
Ensuite, plusieurs critères peuvent s’additionner dans l’estimation du terrain, comme :
- la localisation ;
- la superficie ;
- l’environnement ;
- la proximité des différentes commodités extérieures ;
- le fait qu’il soit viabilisé, ou non ;
- l’accessibilité et son caractère isolé ;
- la configuration du sol (terrain plat, en friche, en pente, etc.).
La description est primordiale dans l’estimation d’un terrain et se doit donc d’être très précise.
Au niveau de la localisation de la parcelle, votre acheteur doit avoir une idée de la situation géographique avec trois niveaux de zoom.
- Situation géographique au regard d’une grande ville.
- Situation au regard de la commune et du village le plus proche.
- Situation de la parcelle sur une carte scan 25 (25 000ᵉ) pour déterminer l’accessibilité et les contraintes topographiques (routes, pistes, déclivité, contraintes) et carte cadastrale pour déterminer les limites de la parcelle.
Les informations sur le cadastre
Attention, le parcellaire cadastral est approximatif et n’a pas la valeur d’un certificat de bornage.
Seul un géomètre expert pourra certifier la superficie de votre terrain. Une cartographie est indispensable déterminant les contours de votre terrain. Il s’agit d’une superposition du cadastre à une carte IGN et à une vue satellite. Notre site Parcelle à vendre impose cette technologie à toutes les annonces.
Études, analyses et réglementations nécessaires pour estimer votre terrain
- Une étude topographique doit être menée : courbes de niveau, présence de bâtiments, ligne électrique, orientation…
- Une analyse juridique de la parcelle est également à réaliser : servitudes, accessibilité, hypothèque…
- La réglementation de la zone où se situe le terrain à estimer est aussi nécessaire. L’estimation d’un terrain à vendre impliquera de connaitre le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et de déterminer alors sur quelle zone se place le bien : zone naturelle, zone urbaine, zone de culture.
- L’analyse sur des sites spécialisés fournira par ailleurs une information sur les zones naturelles et environnementales : zone Natura 2000, ZNIEFF, monument historique, ZICO, Hydrologie.
- Une étude pédologique et géologique est aussi à intégrer lors de l’estimation par le vendeur.
- Enfin, l’analyse de la vie de la commune est à prendre en compte surtout en ce qui concerne le terrain à bâtir.
Quelles sont les méthodes d’estimation d’un terrain ?
Il existe plusieurs méthodes pour l’évaluation du prix d’un terrain. Les plus utilisées sont :
- la méthode par comparaison,
- et la méthode indiciaire.
Nous pouvons aussi utiliser la méthode par le revenu pour les biens en location.
L’étude précise du marché et le croisement de plusieurs méthodes d’évaluation déterminera le juste prix de votre terrain et sa valeur vénale. En forêt, nous utilisons principalement la méthode par valeur technique qui couple la valeur du sol en fonction de la station forestière et la valeur du peuplement (cubage du bois).
Alors que pour les parcelles agricoles, c’est la valeur agronomique qui sera prise en compte.
À savoir
L’estimation d’un terrain demandera d’être réaliste. Aussi, les vices cachés et les nuisances doivent être signalés afin d’éviter tout désagrément futur.
Attention, une estimation d’un terrain à vendre est un travail de professionnel. Cet article a pour but de vous guider dans vos démarches, mais nous vous conseillons fortement de vous référer aux personnes compétentes pour estimer le plus sérieusement possible votre parcelle.