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Guide Pratique : VENTE

Estimation de Terrain

L’estimation d’un terrain à vendre n’est possible que si l’on connait parfaitement ce que l’on va mettre à la vente ! Elle fait donc partie de la première étape de sa vente. Il s’avère que la valeur d’un terrain dépendra d’un certain nombre de critères et de la méthode d’évaluation.

En effet, évaluer sa valeur au plus juste, conditionnera la durée de sa vente qui doit être la plus courte possible. Ce travail peut être confié à un expert en évaluation foncière, à un agent immobilier ou bien encore à un notaire.

Quels sont les éléments à prendre en compte pour l’estimation d’un terrain à vendre ?

Tout d’abord, on doit effectuer un état des lieux du bien à vendre.
La description est primordiale dans l’estimation d’un terrain. Votre acheteur doit avoir une idée de la situation géographique avec trois niveaux de zoom :

- Situation géographique au regard d’une grande ville

- Situation au regard de la commune et du village le plus proche

- Situation de la parcelle sur une carte scan 25 (25 000ème) pour déterminer l’accessibilité et les contraintes topographiques (routes, pistes, déclivité, contraintes) et carte cadastrale pour déterminer les limites de la parcelle.

Attention le parcellaire cadastral est approximatif et n’a pas la valeur d’un certificat de bornage.
Seul un géomètre expert pourra certifier la superficie de votre terrain. Une cartographie est indispensable déterminant les contours de votre terrain. Il s’agit d’une superposition du cadastre à une carte IGN et à une vue satellite. Notre site Parcelle à vendre impose cette technologie à toutes les annonces.

Une étude topographique doit être menée : courbes de niveau, présence de bâtiments, ligne électrique, orientation…

Une analyse juridique de la parcelle est également nécessaire : servitudes, accessibilité, hypothèque…

La réglementation de la zone où se situe le terrain à estimer est aussi nécessaire. L’estimation d’un terrain à vendre impliquera de connaitre le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et de déterminer sur quelle zone se place le bien : zone naturelle, zone urbaine, zone de culture.

L’analyse sur des sites spécialisés fournira également une information sur les zones naturelles et environnementales : zone Natura 2000, ZNIEFF, monument historique, ZICO, Hydrologie.
Une étude pédologique et géologique est également nécessaire. Enfin, l’analyse de la vie de la commune est à prendre en compte surtout en ce qui concerne le terrain à bâtir.

Quelles sont les méthodes d’estimation d’un terrain ?

Il existe plusieurs méthodes pour l’évaluation d’un terrain :
Les plus utilisées sont la méthode par comparaison et la méthode indiciaire. Nous pouvons aussi utiliser la méthode par le revenu pour les biens en location.
L’étude précise du marché et le croisement de plusieurs méthodes d’évaluation déterminera le juste prix de votre terrain et sa valeur vénale. En forêt, nous utilisons principalement la méthode par valeur technique qui couple la valeur du sol en fonction de la station forestière et la valeur du peuplement (cubage du bois).
Alors que pour les parcelles agricoles, c’est la valeur agronomique qui sera prise en compte.

 

À savoir

L’estimation d’un terrain demandera d’être réaliste. Aussi, les vices cachés et les nuisances doivent être signalés afin d’éviter tout désagrément futur. Attention, une estimation d’un terrain à vendre est un travail de professionnel.